Мотивы
Стагнация на рынке жилой недвижимости Украины привела к вполне предсказуемому
результату — наши обеспеченные сограждане постепенно начинают
“сканировать” зарубежный рынок. С начала 2008 г., а в особенности с
июня, участники рынка недвижимости, работающие в сегменте “забугорного”
жилья, фиксируют всплеск интереса к зарубежным активам. “На рынке
Украины появилось много местных и международных компаний, работающих в
этом сегменте. Постепенно заполняется информационный вакуум и
увеличивается количество предложений, которые конкурируют между собой”, — объясняет ситуацию Александр Тарченко,
директор компании “DEC Property” (г.Киев; продажа недвижимости за
рубежом, образование за рубежом, организации выставок; с 2006 г.; 10
чел.). Эксперт прогнозирует, что с 2009 г. в Украине начнется настоящий
бум покупок зарубежной недвижимости. Впрочем, по словам других
экспертов, это уже началось. “Сейчас наблюдается настоящий бум
инвестирования обеспеченными украинцами в зарубежную недвижимость. Это
связано со снижением интереса к отечественному жилью или земле, хотя
еще два-три года инвестировать в эти активы было интересно. И 70%
клиентов, интересующихся зарубежной недвижимостью, уже можно отнести к
инвесторам”, — заверяет Мария Коноваленко,
директор компании “Митропа Юкрейн” (г.Киев; консалтинг в сфере
приобретения недвижимости за рубежом; с 2004 г.; 5 чел.). По ее словам,
большинство потенциальных покупателей пока только узнают условия
покупки недвижимости за рубежом, но увеличился и процент клиентов, уже
съездивших в страны, где расположены объекты, либо собирающихся это
сделать. И если в прошлом году в летний период потенциальные клиенты,
просчитав свои выгоды, все же решали инвестировать в украинскую
недвижимость, то в 2008 г., по их словам, это стало невыгодно.
Ольга Горчицына, заместитель директора по развитию бизнеса компании “Casa Del Mar”, так объясняет истоки противоречивой тенденции: “Большинство
инвесторов уже оценили перспективы и выгоды вложений в зарубежную
недвижимость. Но пока значительные инвестиционные средства “заморожены”
в местных проектах”. Иными словами, местные инвесторы и рады бы
диверсифицировать свои риски, переключившись на объекты за рубежом, но
для начала им нужно “вынуть” средства из жилья, накупленного в Украине
(а учитывая, что продать квартиры в условиях ипотечного кризиса будет
сложно, процесс извлечения инвестиций может растянуться во времени).
Заставляет поторопиться инвесторов и красноречивый пример стран Балтии. “Элитные
новостройки в Латвии, где стоимость 1 кв.м доходила до $4 тыс., сейчас
потеряли 30% в цене, но их никто не покупает. Потому что тамошние банки
не выдают ипотечные кредиты без официального подтверждения доходов”, — рассказывает Ирина Варламова,
директор компании “Виател” (г.Киев; недвижимость в Болгарии; с 2000 г.;
7 чел.). Ее коллега, только что вернувшийся из Латвии, заверил БИЗНЕС, что
видел пустые 7-9-этажные новостройки, введенные в эксплуатацию в конце
прошлого — начале нынешнего года, в которых не продано ни одной
квартиры. При этом цены на жилье в Латвии снизились на 20-50%. В
частности, двухкомнатную квартиру, которую год назад можно было продать
за EUR130-140 тыс., сейчас никто не покупает даже за EUR80 тыс.
Казалось
бы, наступило золотое время для инвестора, у которого есть свободные
средства. Но эксперты предостерегают, дескать, Латвия — это не США (где тоже наблюдается серьезное снижение цен на объекты недвижимости. — Ред.),
и прогнозировать, как будет развиваться экономика этой страны, очень
сложно. В Латвии слишком высокий уровень инфляции и сравнительно низкий
уровень жизни, из-за чего проживание в этой стране никого не
интересует. Опять же, эксперты проводят параллели между странами Балтии
и Украиной. “В нашей стране тоже пока нет того уровня развития
экономики, при котором недвижимость будет покупать кто-то кроме самих
граждан Украины. Если процесс покупки населением плавно перейдет в
приобретение недвижимости и инвестирование иностранцами, то цены на
жилье останутся высокими. Но это маловероятно”, — подчеркивает Светлана Евдокимова, руководитель департамента недвижимости за рубежом сети компаний “Гольфстрим” (см. также “О выборе…” на стр.115).
Нестабильность
валюты и экономики Украины подают инвесторам сигналы, что в нашей
стране оставлять деньги опасно. Что касается обеспеченных украинцев,
которые покупают недвижимость для себя (как правило, для постоянного
проживания либо отдыха), то для них инвестиционная составляющая стоит,
как правило, на вторых позициях. “Украинцы действительно еще не
совсем освоились в роли инвесторов. Основной причиной, на мой взгляд,
является отсутствие у них культуры и опыта инвестирования. Например,
наши соотечественники не всегда принимают во внимание такие важные
аспекты, как покупка жилья в кредит с дальнейшей сдачей его в аренду и
погашением кредита за счет арендной платы”, — утверждает г-н Тарченко.
Главный
парадокс заключается в том, что на рынках недвижимости стран Евросоюза
ситуация тоже нестабильна. Со второй половины 2007 г. наблюдается
смещение баланса спроса на недвижимость от покупателей, ориентированных
на долговое финансирование (т.е. тех, кто покупает жилье в кредит), к
портфельным инвесторам (вроде традиционных институциональных
инвесторов, которые скупают “бросовую” недвижимость). Наибольшее
влияние кредитного кризиса наблюдается в Западной Европе, в частности в
Великобритании. Считается, что цены на европейскую недвижимость придут
в обычное состояние (стабильного роста) только к началу 2009 г.
В
свою очередь, сроки завершения ипотечного кризиса в США эксперты пока
прогнозировать не берутся. Зато советуют воспользоваться моментом
зарубежным инвесторам. “Ситуация в США никогда еще не выглядела
настолько привлекательной для иностранных инвесторов, которые во время
кризиса могут приобретать объекты недвижимости по заниженным ценам. В
сочетании с низкой стоимостью самого доллара это превосходная
возможность инвестировать средства в недвижимость максимально эффективно”,
— считает г-жа Горчицына. По ее словам, на американском рынке сейчас
работают инвестиционные фонды, которые заключают сделки с банками на
приобретение крупных пакетов недвижимости со скидкой в 40-75% от
“остаточной” стоимости объекта (т.е. разницей между суммой ипотечного кредита и уже осуществленными выплатами по нему. — Ред.).
Минимальный инвестиционный пакет в таких фондах составляет $50 млн.
Более скромные пакеты, с порогом входа от EUR1 млн, предлагают
французские финансовые компании. “Ситуация на рынке Cтарого Cвета
еще далека от американского кризиса, поэтому основные деньги “делают”
за счет реконструкции старого жилья и отелей. Инвесторы выбирают объект
с хорошим месторасположением, выкупают его, делают капитальный ремонт и
распродают небольшими апартаментами”, — уверяет г-жа Горчицына.
Восточные “сладости”
Крупных
и рисковых украинских инвесторов эксперты призывают вкладывать деньги в
недвижимость Азии, а именно, Сингапура, Китая и Таиланда. В 2007 г.
азиатская недвижимость демонстрировала доходность, на 10% превышающую
средние показатели по миру. Но, надо признать, что для украинцев данное
направление — абсолютно “темный лес”. Из экзотики наши соотечественники
рассматривают разве что рынок недвижимости Доминиканской Республики,
где наряду с красивейшей природой их привлекают доступные цены на жилье
(шикарную виллу можно купить за $200-250 тыс.). Но Доминиканская
Республика — очень бедная страна с высоким уровнем преступности,
поэтому риелторы рекомендуют инвесторам приобретать недвижимость только
в закрытых, охраняемых комплексах. Широко рекламируемые в странах СНГ
рынки недвижимости Панамы и ОАЭ среди украинцев тоже пока непопулярны.
Панама слишком далеко, Эмираты — уже невыгодны. Эксперты отмечают, что
сейчас на рынке ОАЭ много объектов, выставленных на продажу
инвесторами, которые стремятся “вынуть” свои деньги. “В ОАЭ за последние пять лет недвижимость подорожала в разы, и инвестировать туда сейчас не имеет особого смысла”, — говорит Ирина Варламова.
В качестве замены ОАЭ эксперты советуют покупателям Египет. Дескать, во-первых, в стране дешево отдыхать, во-вторых, приобретать египетскую недвижимость выгодно с точки зрения инвестиций. Виллу, которая на первичном рынке (на этапе строительства) оценивается в $140 тыс., на “вторичке” можно продать за $280 тыс.
Как вариант покупки жилья
для постоянного проживания или отдыха, конечно, можно рассматривать и
Турцию — кроме того, что недвижимость в стране недорогая, при ее
покупке можно получить вид на жительство. Но, во-первых, Турция —
дорогая страна с точки зрения годового обслуживания жилья. Во-вторых, заработать на сдаче
объекта в аренду в Турции довольно сложно, так как сдавать квартиру
нужно дешевле, чем стоят номера в отелях, в которых предусмотрен полный
сервис. “Поэтому на активную сдачу в аренду своей квартиры лучше не
рассчитывать. Конечно, можно ждать, что когда-нибудь недвижимость в
Турции подорожает, но пока особых предпосылок для скачка цен там нет. А
сам турецкий вид на жительство мало кому требуется, тем более что
страна безвизовая”, — говорит Светлана Евдокимова.
Инвестиции в соседей
Как
отмечают эксперты, во второй половине 2008 г. основной поток украинских
инвестиций традиционно будет направлен в страны Восточной Европы.
“Мейнстрим” последних полутора лет — Болгария, где наиболее
привлекательными для украинских инвесторов являются объекты стоимостью
до EUR50 тыс. Хотя за последний год болгарская недвижимость и
подорожала (апартаменты на первой линии, которые год назад можно было
купить за EUR1 тыс. за 1 кв.м, сейчас продают за EUR1,5-2,5 тыс.),
инвестиционный потенциал этой страны еще не исчерпан.
Популярны
среди наших соотечественников странами также Чехия и Черногория.
Правда, по словам некоторых экспертов, эти страны уже исчерпали свой
инвестиционный потенциал. Например, в Черногории квартиры, которые
раньше стоили EUR20 тыс., сегодня продают за EUR80 тыс. Но дорожать
дальше им пока некуда. Сначала стране нужно развить экономику и создать
соответствующую инфраструктуру, а уж потом говорить о дальнейшем
подорожании недвижимости.
В отличие от Черногории, недвижимость
в Чехии продолжает расти в цене. Правда, наши соотечественники покупают
в этой стране в основном гостиницы, рестораны, а также небольшие
пансионаты. Причина сложившейся ситуации, скорее всего, в том, что
иностранцы могут приобретать любую недвижимость в стране только на
юридическое лицо, зарегистрированное в Чехии.
Курортной “Меккой”
Западной Европы, привлекательной для инвестиций, сегодня можно назвать
Испанию. Цены на испанскую недвижимость снизились, и квартиры в этой
стране стоят от EUR55 тыс. (студио площадью до 40 кв.м). Квартиры в
Барселоне и Мадриде с дорогим ремонтом стоят до EUR8 тыс. за 1 кв.м.
Квартиры в Испании сдаются в долгосрочную аренду минимум за EUR400 в
месяц. А расходы по их содержанию — максимум EUR100 в месяц. В сезон
жилье можно сдавать в краткосрочную аренду туристам. Неделя проживания
в этот период стартует с EUR600. “Снижение цен в Испании — это
ненадолго. Сейчас оно связано только с ипотечным кризисом, который
коснулся и этой страны. Как только ситуация стабилизируется,
недвижимость в Испании снова начнет расти в цене”, — уверяет г-жа Евдокимова.
Сложнее заработать на жилой недвижимости в Швейцарии. “Иностранец
может сдавать недвижимость в аренду до 11 месяцев в год. Но на практике
это сделать крайне сложно. Реально возможным считается срок сдачи жилья
в аренду до четырех-пяти месяцев в год”, — говорит Александр Поддубный,
директор Международной девелоперской компании “AESI” (г.Киев;
девелопмент, строительство, продажа недвижимости; с 2006 г.; 58 чел.; в
2007 г. сдано в эксплуатацию 13,98 тыс.кв.м коммерческой недвижимости).
Например, новые апартаменты на Женевском озере можно сдавать, в
зависимости от сезона, по цене от EUR0,6-1 тыс. за неделю. Шале в
хорошем состоянии в районе горнолыжного курорта — за EUR0,7-1,4 тыс.
Заработать на швейцарской жилой недвижимости, по словам г-на
Поддубного, можно, продав ее по истечении 5-10 лет (в среднем,
стоимость объектов в Швейцарии растет на 2-3% ежегодно).
Что
касается менее долгосрочных инвестиций, то риелторы советуют обратить
внимание, опять-таки, на страны Восточной Европы. Хотя в некоторых из
них жилье уже достаточно дорогое (за последние полгода стоимость
выросла на 15-17% и составляет в среднем $1,5-2 тыс. за 1 кв.м), но до
уровня общеевропейских цены на него еще не поднялись. Например, в
Будапеште (Венгрия) квартиру можно приобрести, в зависимости от дома и
района, в пределах за EUR1- 2,5 тыс. за 1 кв.м. Кроме того, в Венгрии,
например, есть водный курорт Хевиз, где квартиру можно сдавать в аренду
круглый год.
